Vantagens Competitivas

Vantagens Competitivas

Potencial de crescimento com altas margens e forte geração de caixa.  Temos apresentado um forte crescimento de receita e de geração de caixa nos últimos anos. A nossa receita operacional líquida cresceu 13,8% em 2014 em comparação com a receita operacional líquida no mesmo período de 2013, crescendo 3,0% no período de seis meses encerrado em 30 de junho de 2015 em comparação com a receita operacional líquida no mesmo período de 2014. Nossa margem EBITDA Ajustado em 2014 foi de 70,5% e, no período de seis meses encerrado em 30 de junho de 2015, foi de 70,2%. Acreditamos que nossa sólida margem EBITDA Ajustado se beneficia da nossa oferta de serviços complementares e do nosso profundo conhecimento do setor de varejo, o que acaba gerando melhores desempenhos de vendas em nossos Shopping Centers, assim como contribuindo para alcançarmos a melhor mescla de lojistas, o que, em nossa opinião, resulta em elevadas taxas de ocupação e em redução da taxa de vacância de longo prazo. 
 
Participações majoritárias com controle operacional de nossas propriedades. Detemos, no mínimo, 50% de participação em todos os nossos empreendimentos (exceto pelo Parque Shopping Barueri, do qual detemos 48% e temos o direito de preferência para aumentar nossa participação até 52%), característica que, em nossa opinião, nos diferencia de nossos principais concorrentes. Dessa maneira, exercemos o controle operacional e administrativo de nossos Shopping Centers e conseguimos determinar as diretrizes e estratégias, incluindo: (i) revitalização dos Shopping Centers; (ii) expansão dos nossos Shopping Centers; (iii) renovação do mix de lojas; (iv) oferecer serviços complementares; e (v) estabelecer parcerias. 
 
Ampla oferta de serviços complementares. Nossa receita operacional bruta advinda de nossas atividades de prestação de serviços complementares aos nossos Shopping Centers atingiu, aproximadamente, R$77,5 milhões em 2014 e R$42,6 milhões no período de seis meses encerrado em 30 de junho de 2015. Acreditamos ter desenvolvido vasto know how e experiência na comercialização e administração de Shopping Centers, administração de estacionamentos e gestão do suprimento de energia elétrica e água dos Shopping Centers nos quais detemos participação. Receitas oriundas da prestação de determinados serviços complementares, incluindo gestão do suprimento de energia elétrica e água, são menos suscetíveis a variações no volume de vendas de nossos Shopping Centers, que constitui nossa principal fonte de receita. A prestação de serviços complementares nos permite diversificar nossas fontes de receita e criar um fluxo estável de receita enquanto fortalecemos nossa capacidade operacional. Adicionalmente, referidos serviços complementares fornecem margens atrativas devido aos custos associados serem relativamente pouco expressivos. Atualmente, oferecemos certos serviços complementares a todos os nossos Shopping Centers e pretendemos expandir a oferta de serviços complementares nos empreendimentos em que possuímos participação e que ainda não possuem alguns desses serviços.
 
Portfólio diversificado composto por ativos de alta qualidade atendendo a diversas faixas de renda. Nosso portfólio é diversificado e balanceado tanto por segmento de renda como por tipo de empreendimento. Possuímos uma base diversificada de clientes, dado que nossos Shopping Centers atendem a todas as faixas de renda no Brasil. Adicionalmente, nosso portfólio de Shopping Centers em operação é segmentada por tipo de empreendimento, sendo composto de três Shopping Centers regionais, seis Shopping Centers de vizinhança, um temático, três de centralidade e três outlets. Acreditamos que nosso portfólio nos permite mitigar os riscos inerentes ao nosso negócio, pois conseguimos seguir tendências chave de crescimento em nossas áreas de atuação. Nossas propriedades estão estrategicamente localizadas em regiões que apresentaram altas taxas de crescimento, incluindo áreas populosas, rápido crescimento de renda e expansão da atividade econômica, o que, em nossa opinião, cria um alto potencial para vendas de varejo por m2. Em especial, nossas propriedades estão bem localizadas por toda a área metropolitana da Cidade de São Paulo e Estado de São Paulo, o mercado mais relevante do país. No Estado de São Paulo, acreditamos ser uma das maiores companhias atuantes no setor de Shopping Centers em termos de ABL e de número de Shopping Centers detidos. Referidos fatores, de acordo com nosso entendimento, nos dão uma vantagem competitiva nas nossas principais áreas de atuação, o que acaba tornando nossa Companhia uma atrativa opção para os principais varejistas do Brasil. A diversidade e qualidade de nosso portfólio minimizam as flutuações de nossas receitas e nos possibilitam capturar melhorias de poder aquisitivo nas faixas de renda que servimos. Por fim, nossos dez maiores lojistas representaram, coletivamente, porcentagens inferiores a 3,8% e 4,3% no ano de 2014 e no período de seis meses encerrado em 30 de junho de 2015, respectivamente, o que reduz nossa exposição a qualquer varejista específico.
 
Histórico de sucesso na busca de aquisições e vendas. O setor de Shopping Centers no Brasil continua segmentado, com pequenos participantes encarando desafios para continuar a crescer com sucesso. Acreditamos que nosso histórico de aquisições de sucesso nos colocou em posição de aproveitar potenciais oportunidades de aquisição. Seguimos rígidas diretrizes com relação às nossas aquisições, por meio da contratação de consultorias do setor para que conduzam profundas pesquisas a respeito da demanda de varejo de nossa possível aquisição, incluindo pesquisas subsequentes com os donos das lojas para validar os resultados. Adicionalmente, compilamos projeções financeiras detalhadas e conservadoras de nossa possível aquisição, analisando alterações no mix de lojas, viabilidade de futuras expansões, assim como oportunidades de prestar serviços complementares. Por fim, avaliamos oportunidades no contexto de potenciais sinergias que poderiam ser aproveitadas por nossas propriedades existentes. Por exemplo, no terceiro trimestre de 2007, após análise exaustiva, adquirimos o Shopping Suzano, localizado próximo ao maior supermercado da cidade de Suzano, a qual não conta com qualquer outro Shopping Center para atender sua população. Reorganizamos o mix de lojas e inserimos lojas âncoras para criar mais valor por m2, concluímos a expansão de mais de 6.000 m2 e passamos a oferecer serviços complementares a partir do último trimestre de 2008. Acreditamos que nossas vendas estratégicas foram igualmente bem sucedidas e geraram ganhos com relação aos nossos investimentos iniciais. Em agosto de 2012, adquirimos 100% da participação no Shopping Bonsucesso, o que aumentou nossa ABL em 24,4 mil m2, por um valor de R$130,0 milhões. Em julho de 2013, vendemos 36,5% de nossa participação em referido Shopping Center por R$78,9 milhões. Em julho de 2014, vendemos 100% de nossa participação no Santana Parque Shopping, por um valor total de R$144,5 milhões. Em setembro de 2014, vendemos 100% da nossa participação no Top Center, por um valor total de R$145,5 milhões. Em junho de 2015 concluímos a venda do total de nossa participação no Shopping Light, por um valor total de R$141,1 milhões.
 
Histórico de sucesso em desenvolvimento de novos Shopping Centers. Acreditamos ter estabelecido um histórico de sucesso no desenvolvimento de novos Shopping Centers. Aprendemos como otimizar o desenvolvimento de novos Shopping Center. Por exemplo, antes de iniciarmos a obra, celebramos contratos com um ou mais lojistas âncoras de modo a minimizar o risco de insucesso no projeto. Adicionalmente, celebramos contratos de construção de preço fixo para garantir que não teremos grande exposição a custos excedentes e outras variáveis. Essa abordagem foi um elemento chave para o desenvolvimento bem sucedido do Parque Shopping Barueri, que abriu em novembro de 2011, Outlet Premium Brasília, que abriu em agosto de 2012, Parque Shopping Sulacap, que abriu em outubro de 2013, Outlet Premium Salvador, que abriu em outubro de 2013 e o Parque Shopping Maia, inaugurado em abril de 2015.
 
Relacionamento próximo com nossos lojistas e inteligência valiosa de varejo. Possuímos um relacionamento muito próximo com uma base extensa e diversificada de lojistas âncoras e satélites. Auxiliamos nossos lojistas no aprimoramento de seus modelos de negócios utilizando a inteligência de varejo desenvolvida ao longo de nossa experiência em operações de Shopping Centers, junto com constantes pesquisas de mercado que realizamos para auxiliar nossos lojistas avaliar a venda esperada do mercado por região e ramo de atividade. Acreditamos que esse relacionamento próximo desenvolvido com nossos lojistas é um fator importante no sucesso de suas operações e nos confere credibilidade para atrair e manter os principais varejistas em nossos Shopping Centers.